US Retail REITs : des opportunités à saisir ?
L’immobilier commercial US sous pression
En cette fin du mois de mai 2017, les bourses américaines et européennes sont sur leurs plus hauts (records historiques du Nasdaq et du S&P 500, record de 2008 sur le CAC 40) mais un secteur est en forte baisse depuis la fin 2016 (et la tendance s’est fortement accentuée ces dernières semaines) : le secteur de l’immobilier côté américain, en particulier celui de l’immobilier commercial.
Généralement, le secteur des REITs est assez peu corrélé avec celui des actions « traditionnelles » et évolue surtout avec le niveau des taux d’intérêt (ce qui explique que les REITs ont sur-performé les marchés boursiers depuis 20 ans en bénéficiant de la baisse quasi continue des taux).
Depuis l’élection de Donald Trump et son programme inflationniste (baisses d’impôts et forte hausse des dépenses d’infrastructure), les marchés se sont détournés des REITs par anticipation des (probables) hausses de taux à venir. Entre novembre 2016 et mai 2017, le secteur des REITs a baissé de 10% tandis que celui des Retail REITs a perdu 30%. Dans le même temps, le S&P 500 a progressé de 15% et le Nasdaq 20% !
Monté en puissance d’Amazon : la fin des centres commerciaux ?
Les cours des foncières immobilières ont été pénalisés par les mauvais chiffres annoncés en mai par les grands de la distribution américaine comme Macy’s et JC Penney.
Mais c’est surtout l’irrésistible ascension des ventes en ligne (et particulièrement celles d’Amazon qui contrôle 70% du marché) qui déstabilise le commerce traditionnel et inquiète les investisseurs. Les consommateurs américains sont de moins en moins nombreux dans les shopping malls même s’il faut relativiser les chiffres ; le e-commerce ne représente à ce jour « que » 10% du commerce total aux USA.
De nombreux centres commerciaux devraient toutefois fermer leurs portes dans les prochains mois. Depuis janvier, environ 1.500 magasins appartenant à JCPenney, Macy’s, Sears, American Apparel, The Limited, Abercrombie & Fitch, pour citer les plus importants, ont été fermés.
Des décotes attractives
Ces fortes baisses du marché ont rendu de nombreuses foncières commerciales américaines très attractives (du moins en apparence), si l’on se base sur leurs valorisations boursières par rapport à leur NAV (Net Asset Value). Les entreprises possédant les centres commerciaux de moins bonne qualité (Classe B et C) décotent actuellement de 30 à 40% sur leur NAV alors que celles qui possèdent des centres commerciaux de la meilleure qualité (A) décotent d’environ 20%. C’est par exemple le cas de Simon Property Group (SPG), la plus grande foncière de centres commerciaux au monde (capitalisation boursière de 50 milliards de dollars). Consultez cet article pour savoir comment valoriser une foncière côté (exemple d’Unibail Rodamco).
Personne n’est devin mais ces décotes semblent excessives. La surabondance de centre commerciaux aux USA et le commerce en ligne induiront des changements dans ce secteur mais nous pensons que les meilleurs centres commerciaux résisteront et continueront à se développer (collecte de produits achetés en ligne (click and mortar), divertissement, restauration…).
Pour le premier trimestre 2017, Simon Property Group a publié un FFO en hausse de 4,2% à 2,74 dollars par action (contre 2,63 en 2016). Le taux d’occupation est stable à 95,6% et le dividende est de 1,75$ par trimestre. Soit un rendement de 4,5% par an au cours actuel (157 dollars). SPG a racheté 870700 de ses propres actions au premier trimestre et devrait continuer au cours de l’année, ce qui sera très profitable aux actionnaires puisque la valeur est actuellement décotée de 20% sur sa NAV. SPG est notée A par les agences de notation ce qui lui donne une grande flexibilité pour s’adapter à son cours de bourse (racheter ou émettre des actions) et aux taux d’intérêt (SPG peut emprunter à des taux plus bas que ses concurrents et la valeur est moins endettée que la moyenne). La différence de traitement du marché avec la plus grandes foncières de centres commerciaux européenne, Unibail Rodamco, qui sur-cote de 20% sur sa NAV est assez impressionnante, voir inexplicable. Les européens aussi font de plus en plus d’achats en ligne sur Amazon.
Nous sommes acheteurs d’actions Simon Property Group en dessous de 160 dollars pour notre portefeuille d’actions. Nous avons confiance dans cet investissement sur le long terme mais il n’est pas impossible que le cours baisse encore à court et moyen terme ; c’est pourquoi notre investissements dans SPG et d’autres foncières de qualité se fera progressivement.
